宅建試験まで、あと91日。
今日は宅建業法のうち、媒介契約と広告・契約を開始できる時期について学習しました。
媒介契約は3種類ある
不動産の売却を宅建業者へ依頼するときの媒介契約には、次の3種類があります。
| 種類 | 複数社への依頼 | 自分で相手を探す | レインズ登録 | 活動報告 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | できる | 義務なし | 義務なし |
| 専任媒介 | できない | できる | 7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | できない | できない | 5日以内 | 1週間に1回以上 |
覚え方は、
専属は5日・1週間、専任は7日・2週間
です。
3種類ある理由は、依頼者が「自由」と「業者の責任」のバランスを選べるようにするためです。
一般媒介は依頼者の自由が大きい代わりに、業者の義務は軽くなります。専属専任媒介は依頼者への制限が強い代わりに、業者には早いレインズ登録と毎週の報告が求められます。
その中間にある専任媒介は、1社に任せながら、自分で買主を見つける自由も残せるため、実務でも使われやすい契約です。
また、レインズの「5日以内」「7日以内」は、登録まで待ってよい日数ではなく最終期限です。資料がそろっている物件なら、実務では当日から翌営業日に登録するイメージだと分かりました。
広告と契約を始められる時期
未完成物件については、必要な建築確認や開発許可を受ける前に広告できません。
未完成＋許可前＝広告禁止
許可を受けた後なら、建物が完成していなくても広告できます。
売買・交換契約についても同様で、必要な許可を受ける前に契約を締結することはできません。
許可を取る → 広告する → 重要事項を説明する → 契約する
という順番です。
さらに、広告では宅建業者の立場が、
- 売主
- 代理
- 媒介
のどれなのかを明示する必要があります。
虚偽広告や誇大広告、おとり広告は、物件が完成しているかどうかにかかわらず禁止です。
今日の内容を一言でまとめると、
嘘の広告はいつでも駄目。未完成物件は許可を取ってから広告・契約する。
となります。
今日の宅建ロック学習記録
今日は宅建ロックを使って、SNSを開く前に問題を解きました。
- 試験まで：あと91日
- 回答数：36問
- 正解数：24問
- 今日の目標：20問
- 正答率：67％
- SNSの解除回数：8回
- 連続学習：16日
- 設定：3問正解で10分解放
目標の20問を超えて24問正解できた点はよかったです。
一方で、正答率は67％なので、まだ知識が曖昧な部分があります。特に媒介契約の「5日・7日」「1週間・2週間」など、似た数字を正確に区別できるように復習します。
SNSを8回開いた結果、何もしなければ消えていた時間が、36問分の学習に変わりました。少しずつですが、確実に積み上がっています。
次は、宅建業法の最重要分野である35条の重要事項説明を学びます。
