今日は、宅建業法の最重要分野の一つである「35条の重要事項説明」を学びました。
35条の目的は、買主や借主が契約するかどうかを決める前に、物件の権利関係や利用制限、契約条件を理解できるようにすることです。
一度契約してしまうと簡単には元に戻せません。そのため、不動産取引では契約前の説明が義務付けられています。
35条の基本ルール
最初に、次の一文を覚えました。
契約成立前に、宅建士が、買主・借主へ35条書面を交付し、宅建士証を提示して重要事項を説明する。
売買では買主、貸借では借主が説明を受けます。交換の場合は、双方が取得者になるため、両当事者への説明が必要です。
説明できるのは宅建士だけです。会社の代表者や営業担当者であっても、宅建士でなければ重要事項説明はできません。ただし、説明者は必ずしも「専任の宅建士」である必要はありません。
35条書面には宅建士の記名が必要ですが、現在は押印までは必要ありません。相手方の承諾などの要件を満たせば、書面を電子的に提供することもできます。(国土交通省)
35条と37条の違い
35条と37条は、役割が異なります。
| 項目 | 35条書面 | 37条書面 |
|---|---|---|
| 目的 | 契約するか判断する | 成立した契約内容を確認する |
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 宅建士による説明 | 必要 | 不要 |
| 宅建士証の提示 | 必要 | 不要 |
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
覚え方は、
35条は契約前の判断材料。
37条は契約後の約束の証拠。
です。
重要事項説明では何を説明するのか
売買では、主に次のような内容を説明します。
- 登記上の所有者や抵当権
- 都市計画法や建築基準法による制限
- 私道の負担
- 水道、電気、ガス、排水設備
- 災害警戒区域や水害ハザードマップ
- 契約解除や違約金
- 手付金等の保全措置
- 住宅ローンのあっせん
- 契約不適合責任に関する措置
中古建物では、建物状況調査の実施状況や結果の概要に加え、確認済証、検査済証などの保存状況も説明事項になります。
すべてを個別に暗記するより、
物件の権利と制限
お金と契約条件
災害や建物の状態
という箱に分けて理解した方が覚えやすそうです。
売買と貸借では説明内容が違う
買主は物件の所有者になるため、将来の資産価値や維持管理に関係する情報まで必要です。
一方、借主は物件を使用する立場なので、設備、契約期間、利用方法、退去時の精算などが重要になります。
特に覚えるべき違いは次の4つです。
私道の負担は、売買と宅地の貸借では説明するが、建物の貸借では定型的な説明事項ではない。
中古建物の建物状況調査は、売買だけでなく建物の貸借でも説明する。
確認済証などの保存状況は、中古建物の売買では説明するが、建物の貸借では説明しない。
建物の設備状況は、建物の貸借で説明する。
国土交通省の現行様式でも、建物貸借では建物状況調査や台所、浴室、冷暖房などの設備状況が項目に含まれる一方、私道負担や建築関係書類の保存状況は含まれていません。
賃貸については、
設備・期間・使用・敷金・管理
と覚えます。
マンション購入では追加の説明がある
分譲マンションを購入すると、部屋だけでなく、敷地や共用部分、管理組合にも関係することになります。
そのため、次のようなマンション特有の事項も説明されます。
- 敷地利用権
- 共用部分に関する規約
- 専有部分の利用制限
- 駐車場などの専用使用権
- 管理費と修繕積立金
- 管理会社
- 維持修繕の記録
2026年4月1日からは、マンションの売買・交換において、管理会社が管理組合の管理者も務める「管理業者管理者方式」であるかどうかも説明事項に追加されました。(国土交通省)
マンション購入については、
敷地・共用・専用・管理・修繕
と覚えます。
オンラインでも重要事項説明は可能
重要事項説明は、対面だけでなくオンラインでも行えます。
ただし、電話で説明するだけでは認められません。
オンラインで行う場合は、映像と音声による双方向のやり取りができ、相手が書面と宅建士証を画面上で確認できる必要があります。通信障害で映像や音声を確認できなくなった場合は、説明を中断します。(国土交通省)
相手も宅建業者の場合
買主や借主が宅建業者の場合は、専門知識を持つ者同士の取引なので、宅建士による口頭説明は省略できます。
ただし、35条書面の交付まで不要になるわけではありません。
相手が宅建業者でも、書面は必要。説明は不要。
という区別が重要です。
今日のまとめ
今日の最重要ポイントは、次の一文です。
宅建士が、買主・借主に、契約前に書面を渡し、宅建士証を見せて説明する。
さらに、取引別の違いは次のように覚えます。
買う人には、権利・将来・お金を説明する。
借りる人には、設備・期間・使用・敷金・管理を説明する。
マンションを買う人には、敷地・共用・専用・管理・修繕も説明する。
35条は暗記事項が多い分野ですが、買主や借主が「契約前に何を知りたいか」と考えると、制度の意味が分かりやすくなりました。
次は、35条とセットで出題される「37条書面」について学習します。
