宅建試験まで、あと92日。
本格的に勉強を始めて3日目です。
宅建は、すべての分野を同じように勉強するのではなく、まずは問題数が多く、暗記によって得点しやすそうな「宅建業法」から固めることにしました。
今日学習したのは、次の3つです。
- 宅建業に当たる行為
- 宅建業免許と専任宅建士
- 営業保証金と保証協会
まだ細かい内容を完璧に覚えたわけではありません。
まずは制度の全体像をつかみ、問題を繰り返しながら、似た数字やルールの違いを整理している段階です。
今日の宅建ロック記録
試験まで：残り92日
- 回答：19問
- 正解：15問
- 正答率：79％
- ロック解除：5回
※画像の「連続学習15日」には、アプリ開発中の動作確認や実機テストも含まれています。宅建合格に向けた本格的な勉強はDay3です。
今日は、SNSなどを開くために19問解きました。
正答率は79％。
昨日は92％だったので数字は下がりましたが、今日の方が知らない制度や細かい数字が多かったので、こちらの方が現在の実力に近い気がします。
それでも、宅建ロックがなければ普通にSNSを見て終わっていた時間が、19問の学習に変わりました。
SNSの通行料として19問払った、と考えれば悪くありません。
1．宅建業に当たる行為
まず学んだのは、どのような行為が「宅建業」に当たるのかです。
宅建業とは、宅地や建物について、次の行為を「業として」行うものです。
- 自ら売買する
- 自ら交換する
- 売買・交換・貸借の代理をする
- 売買・交換・貸借の媒介をする
ここで重要なのが、自分が所有する物件を自ら貸す行為は、宅建業には当たらないという点です。国土交通省が示す宅建業の範囲にも「自ら貸借する行為」は含まれていません。(国土交通省)
覚え方は、
自分で貸すのは大家業。
人の賃貸を仲介するのは宅建業。
です。
たとえば、アパートの所有者が自分で入居者を募集して貸すだけなら、原則として宅建業の免許は必要ありません。
しかし、他人の物件について、貸主と借主の間に入って何度も仲介するなら宅建業になります。
35条書面と37条書面
あわせて、35条書面と37条書面の違いも学びました。
- 35条書面：契約が成立する前に、重要事項を説明する
- 37条書面：契約成立後に、契約内容を交付する
35条の重要事項説明は、宅地建物取引士が行わなければなりません。
一方、37条書面にも宅地建物取引士の記名は必要ですが、35条のように宅地建物取引士が内容を口頭で説明することまでは求められていません。(Retio)
覚え方は、
35条は契約前に説明。37条は契約後に確認。
です。
数字だけ見ると混乱しそうですが、契約の前後で分けると少し分かりやすくなりました。
2．宅建業免許と専任宅建士
宅建業の免許権者は、取り扱う物件の所在地ではなく、事務所を置く都道府県の数で決まります。
- 事務所が1つの都道府県内だけ：都道府県知事免許
- 事務所が2つ以上の都道府県にある：国土交通大臣免許
たとえば、神奈川県内に事務所があり、東京都の物件を扱っていても、事務所が神奈川県にしかなければ神奈川県知事免許です。
見るべきなのは物件ではなく、事務所です。
免許の有効期間は5年間です。(国土交通省)
専任宅建士は5人に1人
宅建業者は、事務所ごとに、宅建業に従事する人の5人に1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。(国土交通省)
たとえば、
- 従事者5人：専任宅建士1人以上
- 従事者6人：専任宅建士2人以上
- 従事者10人：専任宅建士2人以上
- 従事者11人：専任宅建士3人以上
となります。
端数は切り上げです。
そして、退職などによって必要人数を下回った場合は、
- 2週間以内に不足を解消する
- 専任宅建士などの変更は30日以内に届け出る
必要があります。(国土交通省地理院地図)
同じ専任宅建士の話なのに、期限が2週間と30日に分かれているのが、いかにも試験に出そうです。
人数を戻すのは2週間。
変更を届けるのは30日。
と覚えます。
3．営業保証金と保証協会
宅建業者は、取引相手に損害を与えた場合に備えて、保証の仕組みを用意しなければなりません。
方法は大きく2つあります。
営業保証金を供託する場合
営業保証金の額は、
- 主たる事務所：1,000万円
- 従たる事務所1か所につき：500万円
です。
本店1か所と支店2か所なら、
1,000万円＋500万円＋500万円＝2,000万円
になります。
営業保証金は、主たる事務所の最寄りの供託所へまとめて供託します。
また、供託しただけでは営業を開始できず、免許権者へ供託した旨を届け出た後に営業を開始できます。(国土交通省ハザードリスク情報)
保証協会に加入する場合
保証協会に加入する場合に納付する弁済業務保証金分担金は、
- 主たる事務所：60万円
- 従たる事務所1か所につき：30万円
です。(国土交通省ハザードリスク情報)
本店だけなら60万円なので、営業保証金の1,000万円と比べると、かなり少なく見えます。
しかし、取引相手が弁済を受けられる限度額まで60万円になるわけではありません。
本店だけの業者であれば、営業保証金を直接供託した場合と同じく、1,000万円の範囲で弁済を受けられる仕組みです。
還付された後の2週間
営業保証金から還付が行われて不足が生じた場合は、通知を受けてから2週間以内に不足額を供託します。
保証協会の場合も、保証協会から通知を受けた社員は、還付額に相当する「還付充当金」を2週間以内に納付します。実際に、この期限を守らなかった宅建業者が行政処分を受けた例もあります。(国土交通省)
さらに、保証協会の社員資格を失った場合には、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
ここも、
- 還付後の補充：2週間
- 保証協会を抜けた後の供託：1週間
という似た期限が並びます。
今日覚えた重要数字
今日の数字をまとめます。
- 宅建業免許の有効期間：5年
- 専任宅建士：従事者5人につき1人以上
- 専任宅建士の不足解消：2週間以内
- 変更の届出：30日以内
- 営業保証金：本店1,000万円、支店500万円
- 保証協会の分担金：本店60万円、支店30万円
- 還付後の補充・還付充当金：2週間以内
- 保証協会の社員資格を失った後の供託：1週間以内
宅建業法では、数字だけを単独で覚えると混乱します。
「2週間」と覚えるのではなく、
何が起きた後の2週間なのか
までセットにして覚える必要がありそうです。
今日の一言
今日は、宅建業法の土台になる制度を一気に学びました。
正直、
- 5年
- 5人に1人
- 2週間
- 30日
- 1,000万円
- 500万円
- 60万円
- 30万円
- 1週間
と、いきなり数字が大量に出てきて少し嫌になっています。
ただ、宅建ロックで何度も同じ分野の問題に触れていると、
これは営業保証金の数字だな
これは専任宅建士の期限だな
と、少しずつ分類できるようになってきました。
まだ、理解して正解した問題と、なんとなく当たった問題が混ざっています。
残り92日。
今は完璧に覚えようとするより、まずは問題に触れる回数を増やし、間違えた数字を繰り返し確認していきます。
今日使った「宅建ロック」
私はSNSがどうしてもやめられないので、SNSなどを開く前に宅建の問題が出るアプリを作りました。
問題に正解すると、設定した時間だけロックが解除されます。
今日は、SNSなどを開くために19問回答し、5回ロックを解除しました。
机に向かう勉強とは別に、無意識にスマホを開こうとした時間から19問を回収できました。
この積み重ねが、本当に宅建合格につながるのか。
試験日まで、自分で使って記録していきます。
