宅建試験まで、あと93日。
昨日から本格的に宅建の勉強を始めました。
まだ参考書を何周もしたわけではなく、まずは宅建ロックで問題を解きながら、
「宅建では、どんなことを聞かれるのか」
をつかんでいる段階です。
今日も、XやSNSなどを開こうとするたびに宅建の問題を解きました。
今日の宅建ロック記録
- 回答：13問
- 正解：12問
- 正答率：92％
- ロック解除：4回
- 試験まで：残り93日
昨日の正答率は69％だったので、今日はかなり良くなりました。
ただ、まだ13問しか解いていませんし、きちんと理解して正解した問題ばかりではありません。
問題文を読んで、
「たぶん、こっちだろう」
と選んで当たったものもあります。
今の段階では、正答率に一喜一憂するというより、
どの分野で、どのような数字やルールを覚えなければならないのか
を知ることが大切そうです。
今日は、特に気になった問題が2問ありました。
一つは、土地の「セットバック」に関する問題。
もう一つは、賃貸住宅を仲介したときに受け取れる報酬、いわゆる仲介手数料の問題です。
気になった問題① セットバック部分の表示
今日、最初に気になったのがこの問題です。
宅地にセットバックを要する部分がおおむね全体の10％以上ある場合は、その旨に加えてセットバック部分の面積も表示する。
答えは、正しいです。
まず、私は「セットバック」という言葉の意味が、まだ曖昧でした。
簡単にいうと、土地に接している道路の幅が狭い場合に、将来建物を建て替えるときなどに、敷地を道路から後退させることです。
建築基準法上のいわゆる2項道路では、原則として道路の中心線から両側2メートルの範囲が道路とみなされ、その範囲には建物を建てられません。門や塀もセットバックの対象になります。(国土交通省)
土地の面積としては100平方メートルあったとしても、その一部がセットバック部分なら、100平方メートルすべてを自由に建物の敷地として使えるわけではありません。
買う側からすれば、かなり重要な情報です。
この問題の狙い
この問題では、「10％」という数字だけでなく、表示しなければならない内容が段階的になっていることがポイントでした。
整理すると、
- セットバックを要する部分がある
→ その旨を表示する - セットバック部分がおおむね土地全体の10％以上ある
→ その旨に加えて、面積も表示する
となります。
不動産広告のルールでは、セットバックを要する土地であること自体は表示しなければなりません。そのうえで、その部分がおおむね10％以上なら、セットバック部分の具体的な面積まで明示します。(RFTC)
ここで間違えやすそうなのは、
10％未満なら、セットバックについて何も表示しなくていい
と考えてしまうことです。
そうではありません。
10％という数字は、セットバックの存在を表示するかどうかの基準ではなく、面積まで併記するかどうかの基準です。
私は最初、問題文を読んだときに、
「なぜ10％なのだろう」
という部分ばかり気になりました。
しかし試験では、
- その旨は常に表示する
- 10％以上なら面積も表示する
という二段階に分けて覚えた方がよさそうです。
今日のワンポイント
セットバックありは表示。おおむね10％以上なら面積も表示。
宅建の数字は、数字だけを覚えるよりも、
「その数字を超えると、何が追加されるのか」
までセットで覚える必要があるようです。
気になった問題② 居住用建物の仲介手数料
もう一つ気になったのが、こちらです。
居住用建物の賃貸借媒介で、依頼時に承諾がなければ、一方の依頼者から借賃1か月分全額を受けられない。
答えは、こちらも正しいです。
賃貸住宅を探した経験がある人なら、仲介手数料として「家賃1か月分」という表示を見たことがあると思います。
私も、
仲介手数料は、借りる人が家賃1か月分を支払うもの
というイメージを持っていました。
しかし、法律上の上限は、もう少し細かく決められています。
原則は「合計1か月、片方0.5か月」
通常の賃貸借の媒介では、宅建業者が貸主と借主の双方から受け取れる報酬の合計は、原則として借賃1か月分までです。
さらに居住用建物の場合、依頼を受ける際に特別な承諾を得ていなければ、一方から受け取れる上限は借賃0.5か月分までです。消費税を含めた場合は、それぞれ1.1倍、0.55倍になります。(国土交通省)
たとえば、家賃が8万円だった場合。
事前の承諾がなければ、
- 貸主から受け取れる上限：4万円＋消費税
- 借主から受け取れる上限：4万円＋消費税
- 双方からの合計：8万円＋消費税まで
となります。
一方の依頼者から、家賃1か月分を受け取るには、媒介の依頼を受ける段階で、その依頼者から承諾を得ている必要があります。
この問題の狙い
この問題では、次の二つを混同しないことが大切です。
- 貸主と借主から受け取る合計額の上限
- 一方の依頼者から受け取る額の上限
双方から受け取れる合計は、原則として借賃1か月分です。
しかし、だからといって、承諾もなく借主一人から1か月分すべてを受け取ってよいわけではありません。
居住用建物の場合は、承諾がなければ一方につき0.5か月分までです。
覚え方としては、
合計1か月、片方は原則半月。
が分かりやすそうです。
さらに、
片方から1か月分を受け取るなら、依頼時の承諾が必要。
までセットで覚えます。
宅建は「数字」より、数字がかかる条件が難しい
今日の2問を見て、宅建試験の難しさが少し分かった気がします。
単純に、
- 10％
- 0.5か月
- 1か月
という数字だけを覚えればよいわけではありません。
セットバックの問題なら、
10％未満でも、その旨の表示は必要なのか。
仲介手数料の問題なら、
1か月という上限は、双方の合計なのか、一方から受け取れる額なのか。
という条件まで正確に理解する必要があります。
数字だけを暗記すると、少し言い方を変えられただけで間違えそうです。
今後は、数字が出てきたときに、
- 何に対する数字なのか
- 原則なのか例外なのか
- その数字を超えると何が変わるのか
- 誰を基準にした上限なのか
まで確認した方がよさそうです。
今日の一言
今日は13問しか解いていません。
それでも、普通にSNSを開いていたら知ることのなかった、
- セットバック部分が10％以上なら、面積も表示する
- 居住用賃貸の仲介手数料は、承諾がなければ一方0.5か月分まで
という二つの知識が残りました。
机に向かって何時間も勉強したわけではありません。
SNSなどを開こうとして、その途中で問題を解いただけです。
それで少しずつ知識が増えるなら、宅建ロックの狙いどおりです。
もっとも、問題を何度も解くだけで本当に記憶に残るのか。
知識がバラバラにならず、試験で使える形にまとまるのか。
それは、まだ分かりません。
だからこそ、このまま自分で使って検証していきます。
残り93日。
正答率92％という数字に油断せず、明日も続けます。
今日使った「宅建ロック」
私はSNSがどうしてもやめられないので、SNSなどを開く前に宅建の問題が出るアプリを作りました。
問題に正解すると、設定した時間だけロックが解除されます。
今日は、SNSなどを開くために13問回答し、4回ロックを解除しました。
このアプリで、30代の未経験者が本当に宅建に合格できるのか。
試験日まで、毎日記録していきます。
