今日は、宅建業者が売買や賃貸の仲介で受け取れる「報酬額の制限」について学びました。
一般には仲介手数料と呼ばれるものです。
今回の最重要ポイントは、次の二つです。
売買価格が400万円を超える場合は、売買価格×3％＋6万円＋消費税。
賃貸借では、貸主と借主から受け取る報酬の合計が、原則として賃料1か月分＋消費税まで。
仲介手数料は定価ではなく上限
法律で定められているのは、宅建業者が受け取れる仲介手数料の最高額です。
必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。
例えば、法律上の上限が105万6,000円であっても、宅建業者と依頼者が80万円で合意することは可能です。
仲介手数料は国が決めた定価ではなく、超えてはいけない上限。
という理解が重要です。
売買の仲介手数料
売買の仲介手数料は、本来、売買価格を次の3段階に分けて計算します。
| 売買価格の部分 | 税込みの報酬率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4.4％ |
| 400万円を超える部分 | 3.3％ |
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、速算式を使えます。
売買価格×3.3％＋6万6,000円
税抜きで覚えるなら、
売買価格×3％＋6万円に消費税
です。
売買価格3,000万円の計算
売買価格が3,000万円の場合は、
3,000万円×3.3％＋6万6,000円
＝99万円＋6万6,000円
＝105万6,000円
となります。
この105万6,000円は、売主または買主の一方から受け取れる上限です。
同じ宅建業者が売主と買主の双方から媒介を依頼された場合には、
- 売主から最大105万6,000円
- 買主から最大105万6,000円
合計で最大211万2,000円を受け取れる場合があります。
いわゆる「両手仲介」です。
代理の報酬
宅建業者が売買を媒介するのではなく、当事者の代理人として契約する場合、報酬の上限は、
媒介報酬の2倍
です。
売買価格3,000万円なら、媒介報酬の上限は105万6,000円なので、代理報酬の上限は211万2,000円となります。
ただし、代理を依頼した人と契約の相手方から受け取る報酬の合計も、この上限を超えることはできません。
800万円以下の物件の特例
価格が800万円以下の宅地や建物には、低廉な空家等の特例があります。
通常の計算額を超える場合でも、事前に依頼者へ説明して合意していれば、
依頼者一方から最大33万円
まで受け取れる場合があります。
例えば、500万円の物件を通常の速算式で計算すると、
500万円×3.3％＋6万6,000円
＝23万1,000円
です。
しかし、この特例を利用すれば、最大33万円まで受け取れます。
地方の低価格物件では、現地調査や移動などに手間がかかる一方、通常の計算では仲介手数料が低くなります。そのため、宅建業者が低価格物件も取り扱いやすくするための制度だと理解しました。
名称は「低廉な空家等」ですが、現実に空き家であることは必須ではありません。
覚え方は、
800万円以下なら、一方33万円まで。
です。
賃貸借の仲介手数料
賃貸借では、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計が、
賃料1か月分×1.1
までです。
例えば、月額賃料が10万円なら、
10万円×1.1＝11万円
が合計上限です。
貸主と借主からそれぞれ11万円を受け取り、合計22万円とすることは原則としてできません。
居住用物件は一方0.55か月分が原則
アパートやマンションなど、居住用建物の賃貸では、一方の依頼者から受け取れる報酬は原則として、
賃料0.5か月分＋消費税
＝賃料0.55か月分
までです。
月額賃料10万円なら、
- 貸主から5万5,000円まで
- 借主から5万5,000円まで
- 合計11万円まで
が原則です。
ただし、媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ていれば、一方から0.55か月分を超えて受け取ることもできます。
例えば、借主が事前に承諾しているなら、
- 借主から11万円
- 貸主から0円
という配分も可能です。
それでも、貸主と借主から受け取る合計は11万円までです。
覚え方は、
賃貸は合計1.1か月。
居住用は一方0.55か月が原則。
です。
店舗や事務所の権利金
店舗や事務所など、居住用ではない物件の賃貸借で、返還されない権利金が授受される場合があります。
この場合、その権利金を売買価格とみなして、売買の仲介手数料と同じ方法で計算できる場合があります。
一方、契約終了時に返還される敷金や保証金は、この権利金には含まれません。
長期間使用されていない物件の賃貸特例
長期間使用されていない、または今後も使用される見込みがない物件の賃貸には、報酬額の特例があります。
この場合、貸主と借主から受け取る報酬の合計を、
賃料2か月分＋消費税
＝賃料2.2か月分
までとできる場合があります。
ただし、借主側の報酬上限が自由に増えるわけではなく、増額分は主に貸主側が負担する制度です。
広告費は別に請求できるのか
通常の広告費や物件調査費、契約書作成費などは、原則として仲介手数料に含まれます。
宅建業者が名称を変えて、法律上の報酬上限を超えて請求することはできません。
ただし、依頼者が特別に依頼した広告については、実費を別に受け取れる場合があります。
例えば、依頼者から、
「通常の広告とは別に、新聞の全国版へ広告を掲載してほしい」
と依頼された場合です。
業者が通常の営業活動として掲載したポータルサイトの広告費を、後から当然に別請求できるわけではありません。
今日のまとめ
今回の重要ポイントは、次のとおりです。
売買価格400万円超の仲介手数料は、価格×3.3％＋6万6,000円。
売買の報酬上限は、売主・買主の一方ごとに計算する。
売買の代理報酬は、媒介報酬の2倍まで。
800万円以下の物件は、一方から最大33万円の特例がある。
賃貸は、貸主と借主の合計で賃料1.1か月分まで。
居住用賃貸では、一方0.55か月分が原則。
報酬額の問題は数字が多いですが、売買と賃貸を分けて考えると整理しやすくなりました。
特に試験では、
売買は「3％＋6万円」
賃貸は「合計1か月分」
を基準に、消費税を加えて計算できるようにしておきます。
次は、宅建業者の業務上の禁止事項と、従業者証明書・帳簿・標識について学習します。
