今日は、宅建業法の8種制限のうち、次の内容を学びました。
- 契約不適合責任
- 他人物売買の制限
- 割賦販売契約の解除
- 所有権留保の制限
今回で、8種制限を一通り学び終えました。
8種制限が適用される基本条件は、これまでと同じです。
売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合
不動産取引のプロである宅建業者から、一般の買主を守るための制度です。
契約不適合責任
契約不適合とは、引き渡された土地や建物が、契約で約束した種類や品質に適合していないことです。
例えば、
- 雨漏りしない住宅として売ったのに、重大な雨漏りがあった
- シロアリ被害がないと説明されたのに、実際には被害があった
- 使用可能とされていた設備が故障していた
といった場合です。
買主は、条件を満たせば次のような請求ができます。
- 修理などを求める追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
重要なのは、単に建物が古いかどうかではなく、
契約でどのような状態を約束していたか
という点です。
不具合を事前に具体的に説明し、買主もその状態を理解して契約したのであれば、原則として契約内容との不一致にはなりません。
民法は「知った時から1年」
民法の原則では、種類や品質の契約不適合について、買主は、
不適合を知った時から1年以内
に売主へ通知します。
「引渡しから1年」ではなく、買主が不適合を知った時が起点です。
一方、宅建業者が自ら売主となる場合には、買主に不利な特約を自由に設けられません。
例えば、
「売主は契約不適合責任を一切負わない」
「引渡しから1年間だけ責任を負う」
という特約は、原則として無効です。
「引渡しから2年以上」なら期間を定められる
宅建業者が契約不適合責任の通知期間を定める場合、
引渡しの日から2年以上
とする特約は認められます。
| 特約の期間 | 有効性 |
|---|---|
| 引渡しから6か月 | 無効 |
| 引渡しから1年 | 無効 |
| 引渡しから2年 | 有効 |
| 引渡しから3年 | 有効 |
覚え方は、
業者売主は最低2年。
です。
ただし、引渡しから1年とする特約が無効になった場合に、自動的に2年へ修正されるわけではありません。
不利な特約そのものが無効となり、原則として民法のルールに戻ります。
新築住宅は10年
新築住宅については、宅建業法とは別に、主要な構造部分などに10年間の責任があります。
対象となるのは、主に次の部分です。
- 基礎、柱、壁などの構造耐力上主要な部分
- 屋根や外壁など、雨水の浸入を防ぐ部分
すべての設備が10年間保証されるわけではありません。
期間を整理すると、
| 制度 | 期間 |
|---|---|
| 民法 | 不適合を知った時から1年以内に通知 |
| 宅建業法上の期間特約 | 引渡しから2年以上 |
| 新築住宅の主要構造等 | 引渡しから10年 |
となります。
他人物売買の制限
他人物売買とは、宅建業者が、まだ自分の所有物ではない土地や建物を自ら売主となって販売することです。
例えば、
- 土地の所有者はA
- 宅建業者Bがその土地を一般の買主Cへ販売
という場面です。
BがAから土地を取得できなければ、Cは土地を受け取れません。
そのため、宅建業者が一般の買主へ他人物を販売することは、原則として禁止されています。
ただし、宅建業者が現在の所有者と、
無条件の取得契約や取得の予約
をすでに結んでいる場合は、まだ所有権移転登記を受けていなくても販売できます。
覚え方は、
所有している必要はないが、確実に取得できる必要がある。
です。
一方、
- 取得交渉中
- 融資が承認された場合だけ取得する
- 農地法の許可が得られた場合だけ取得する
など、取得できるかどうかが条件にかかっている段階では、原則として一般の買主へ販売できません。
割賦販売契約の解除
割賦販売とは、買主が売買代金を分割して売主へ支払う取引です。
買主が一度支払いに遅れたからといって、売主業者は直ちに契約を解除できません。
解除や残代金の一括請求をするためには、
30日以上の期間を定め、書面で支払いを催告する
必要があります。
そして、その期間内にも支払いがなかった場合に、初めて解除や残金の一括請求が可能になります。
必要な条件は次の3つです。
- 30日以上の期間
- 書面による催告
- 期間内にも支払いがないこと
電話で催告しただけでは足りません。
また、
「一度でも支払いが遅れたら、催告なしで解除できる」
という買主に不利な特約も認められません。
覚え方は、
割賦の滞納は、30日・書面・それでも不払い。
です。
所有権留保の制限
所有権留保とは、買主へ物件を引き渡しても、代金を完済するまで登記名義を売主業者に残すことです。
売主にとっては残代金の担保になりますが、買主は相当額を支払っているのに登記を取得できません。
そこで、宅建業者による割賦販売では、原則として、
物件を引き渡すまでに所有権移転登記を行う
必要があります。
ただし、引渡しまでに買主が支払った金額が売買代金の30％以下であれば、直ちに登記を移さなくても構いません。
その場合は、
支払額が売買代金の30％を超えるまで
に登記を移す必要があります。
例えば、売買代金3,000万円の場合、30％は900万円です。
- 900万円ちょうど：30％を超えていない
- 950万円：30％を超えている
そのため、950万円まで支払った場合は、原則として買主へ登記を移します。
覚え方は、
3割までは留保の余地。3割を超えたら登記。
です。
また、一度買主へ移した登記を、残代金の担保として売主へ戻す「譲渡担保」も制限されます。
8種制限の全体像
今回で、8種制限を一通り学び終えました。
| 規制 | 最重要ポイント |
|---|---|
| 他人物売買 | 確実な取得契約がなければ原則禁止 |
| クーリングオフ | 告知から8日、発信主義 |
| 損害賠償・違約金 | 合計で代金の20％まで |
| 手付 | 代金の20％まで、解約手付 |
| 契約不適合責任 | 期間特約は引渡しから2年以上 |
| 手付金等の保全 | 未完成5％、完成10％、共に1,000万円 |
| 割賦販売契約の解除 | 30日以上の書面催告 |
| 所有権留保 | 支払額が30％を超えたら原則登記 |
数字だけを並べると、
8日、20％、20％、2年、5％、10％、1,000万円、30日、30％
となります。
似た数字が多いですが、それぞれ何を守るための規制なのかを理解すると整理しやすくなりました。
今日のまとめ
今回の重要ポイントは次のとおりです。
契約不適合責任の期間を制限するなら、引渡しから2年以上。
宅建業者は、確実に取得できない他人の物件を一般の買主へ売れない。
割賦販売を解除するには、30日以上の期間を定めて書面で催告する。
買主が代金の30％を超えて支払ったら、原則として登記を買主へ移す。
8種制限は数字が多く、最初は複雑に見えました。
しかし、すべてに共通しているのは、
プロである宅建業者が、一般の買主へ一方的に不利な条件を押し付けないようにする
という考え方です。
制度の目的と数字をセットで覚えながら、今後は問題演習で定着させていきます。
次は、宅建業者が受け取れる仲介手数料を計算する「報酬額の制限」を学習します。
