今日は、宅建業法の「37条書面」と「8種制限の基本・クーリングオフ」を学びました。
37条書面とは
35条書面が契約前の判断材料であるのに対し、37条書面は、成立した契約内容を証拠として残すための書面です。
35条は契約前の説明。
37条は契約後の約束の記録。
37条書面は、契約成立後に宅建業者が遅滞なく交付します。
宅建士の記名は必要ですが、35条と違って、宅建士による説明や宅建士証の提示は必要ありません。
| 項目 | 35条書面 | 37条書面 |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後 |
| 宅建士の説明 | 必要 | 不要 |
| 宅建士証の提示 | 必要 | 不要 |
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
売買を媒介した場合は、売主と買主の双方に交付します。宅建業者が自ら売主になる場合は、相手方である買主に交付します。
売買で必ず記載する内容
売買・交換の37条書面では、主に次の内容を記載します。
- 契約当事者
- 対象となる物件
- 代金、支払時期、支払方法
- 物件の引渡時期
- 所有権移転登記を申請する時期
覚え方は、
誰が、何を、いくらで、いつ渡し、いつ登記するか。
です。
貸借の場合は、借賃や引渡時期などを記載しますが、所有権移転登記の時期は必要ありません。
また、契約解除、違約金、手付金などについて定めがある場合は、その内容も記載します。
実務では、必要事項と宅建士の記名がそろっていれば、売買契約書や賃貸借契約書を37条書面として使用できます。
8種制限とは
8種制限は、不動産取引のプロである宅建業者から、一般の買主を守るための規制です。
適用されるのは、
売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合
です。
宅建業者が売買を仲介するだけの場合や、買主も宅建業者の場合には、原則として適用されません。
覚え方は、
業者が自ら売り、素人が買う。
です。
クーリングオフ
宅建業者の事務所以外で、落ち着いて判断しにくい状況のまま申込みや契約をした場合、買主は一定の条件で撤回・解除できます。
対象になりやすい場所は、
- 喫茶店
- ホテルのロビー
- 路上
- テント式の案内所
- 業者側から訪問した買主の自宅
などです。
一方、宅建業者の事務所や、買主が自ら希望した自宅・勤務先で申し込んだ場合は、原則としてクーリングオフできません。
自宅については、場所そのものではなく、
誰が自宅での申込みを希望したか
が重要です。
クーリングオフの期間
宅建業者から所定の方法で告知された日から、8日間です。
通知は期間内に宅建業者へ到着する必要はなく、
8日以内に発送すればよい
とされています。
書面を発送した時点で効力が発生するため、これを発信主義といいます。
ただし、
- 物件の引渡しを受けた
- 代金を全額支払った
という二つの条件を両方満たすと、8日以内でもクーリングオフできません。
引渡し＋代金全額支払いで終了。
と覚えます。
クーリングオフが成立した場合、宅建業者は手付金などを全額返還しなければならず、違約金や広告費を請求することもできません。
今日のまとめ
今回の重要ポイントは、次のとおりです。
37条は、契約成立後の約束を証拠に残す書面。
宅建士の記名は必要だが、説明と宅建士証の提示は不要。
8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、一般の買主へ売る場合に適用される。
クーリングオフは、事務所以外での申込みについて、告知日から8日以内に書面を発送する。
35条と37条の違い、クーリングオフの場所と期間は、試験でも数字や条件を入れ替えて出題されそうです。
次は、8種制限の「損害賠償額と違約金の上限」「手付金の上限」「解約手付」について学習します。
